株式と不動産で資産運用を目指す | 個人投資家のブログ

平凡なサラリーマンが株式取引や不動産運用を通して1から資産形成を目指し、赤裸々に記録を残すブログです。運用成績や投資についての所感も書いていきます。

フィリピンの不動産投資をやっています セブ編

前回の記事、不動産会社に勤めているので不動産投資を語ってみるであくまで個人的な意見を書きました。

東京の不動産屋でありながらいきなり今回のタイトルですみません。2015年の10月にフィリピンの観光地であるセブ島のマンションの一室を契約しました。

何をするにしても机上の空論よりも、自らやってみることが一番自分のためになると信じてやまないタイプです。

今回は僕の見解が多分に含まれていますので、あらかじめご承知おきいただいた上で読み進めていただけると幸いです。

不動産投資をする上で考えたこと

不動産の販売価格

まず一番最初に考えたことは「不動産の販売価格」です。自分の手持ちから鑑みて、どの程度の価格の不動産なら購入できるのか?

不動産を購入するには「頭金」が必要で、この頭金は物件価格によって変動します。

※頭金なしで購入できるパターンもありますが今回はそれに触れません

 

そのうえ、この頭金はキャッシュで用意するため、その頭金分の自己資金が足りていなければ購入自体もできません。

なので、自分の自己資金から逆算してどの程度の不動産が購入できるのかを考える必要がありました。

 

結果、東京で不動産投資を始めるには僕には購入価格が高すぎです。中古でもいい値段します。

国を変えたらどうか?と行きついた先がフィリピンでした。

投資費用回収 リスク

不動産を手に入れて、賃貸で収入を得るにしても売却によって利益を出すにしても、そもそもその価格で手に入れることによって最終的に元が取れるのか?大事ですよね。

買えるから買う、というのはもちろんなのですが、この販売価格という「入口と出口」をあらかじめ検討しておくことは不動産投資をする上で絶対だと思っています。

わかりやすく言えば、「投資費用を回収できるのか?」ということです。というのも、不動産投資は私のようなサラリーマンにとってはだけでなく、誰にとっても大きな投資に入るでしょう。特に、僕の場合はすでに投資で上手くいった側ではありませんから、もしものときのダメージについても考慮する必要がありました。

 

そしてフィリピンですが、僕が目を付けたのは観光地で有名なセブ島(CEBU)です。観光地というだけでなく、他の国からの駐在も多いことで知られており、仮に賃貸に出すとしてもターゲットが観光客・海外からの長期滞在者であった場合に現地の物件基準から外して考えることができます。観光地価格というやつです。

投資費用は抑えつつ、賃貸に出した場合の家賃収入は日本にいるときと変わらないように調整できればベストです。

フィリピン不動産投資はどうなのか?

僕もまだまだ勉強中の身ではありますが、これまでにわかったことを書いていきます。

まず、日本と同じで、物件によって値段が異なります。

ですが、安いです。

そして、外国人でも購入できるという点もポイントで、僕のように海外の不動産を購入しようと思っても外国人の不動産所有を認めていない国もありますので、そもそも投資できないということがありません。

 

フィリピンでは「プレビルド」物件といった、竣工までに年月がかかる新築物件が販売されています。また、日本でいうところの分譲マンションは、フィリピンでは「コンドミニアム(condominium)」と呼ばれています。

投資手法も特徴的で、気に入った物件を見つけたら手付け(Reservation Fee)を支払い、竣工までに購入価格を基にして毎月決まった金額を支払っていくというパターンになっています。

日本では頭金を最初に払いますが、フィリピンでは”頭金を分割して支払っていく”ことができるイメージといえるでしょう。

 

ちょっと長くなってしまったので今回はこの辺にさせていただき、次回に続きます。

不動産会社に勤めているので不動産投資を語ってみる

マイペースでブログを書いています。

さて、僕が勤めているのは不動産会社。不動産会社とは言っても賃貸仲介がメインなので、なかなか”不動産投資”についてはアウトプットする機会がありません。

というわけで頭の整理も含めて不動産について書き連ねていこうと思います。

不動産賃貸仲介業という業種

投資法人が入居者を募集している物件や、分譲物件を購入して入居者を募集している個人オーナーの物件を仲介することが我々の仕事ですから、どんな物件が好まれるのかについては相当数の取引事例を見てきているつもりです。

 

1人の人間が人生の中で引っ越しをする回数というのはそれほど多くないのではないでしょうか?

多くないということ、それはつまり、”住居を借りる”ということについて、経験値を多く積むことができないということに繋がるように思います。

経験値を積めないとは、ある物件についてこの点は良い、この点はそれほど重要視することではない、などとそれぞれのプライオリティーをつけることに慣れにくいということかなとも思います。

 

我々仲介業者というものは、最終的に入居者が契約する部屋が1つだとしても、実際に部屋を見る数、物件の建つエリアに赴く数など、入居希望者の数だけ掛け算的に経験することができます。

仕事にしなければ人生の中でこれほど多くの「不動産」を見ることはないんじゃないでしょうか。(もちろん圧倒的にかけ離れた回数という意味です)

 

そして、オーナーサイドと入居者サイド双方から入居条件について要望を聞き、どこで折り合いがつくのかを受け持つ(仲介する)立場にあることも、中立的な目線を持つことができる仕事だと思っています。

東京の賃貸市場から感じること

僕の会社は商圏が東京都内です。

圧倒的な人口。地方から毎年転入してくる人、人、人。これだけ人が多ければもちろん住む場所が必要になるなと。

これだけではなく、仕事もバリバリこなす人が多く、転居を伴う引っ越しの需要もあります。

そのためか、入居者募集をかけてから実際に次の入居が決まるまでのサイクルが1ヵ月も空かないことがざらにあります。

もちろんオーナーにとっては、空室の期間が少ないほど家賃収入が上がりますので、投資効率が上がります。

 

この圧倒的なスピード感の中で仕事をしていると面白いことに、これまで「不動産投資」というとてもハードルが高いように感じていたものも、リスクを下げられることに気付きます。

僕が思うに、あることに気付かない、さまざまなことを繋げて考えない、といったことがリスクそのものです。

空室リスクは下げられる

キャピタルゲインではなく、インカムゲイン目線で書きます。当たり前のことかも知れませんが、不動産屋として何が良い物件といえるのかについてまとめてみます。

※優先順ではありません

 

1 マーケット

人口はどうか―つまり入居対象者そのものの数が多ければ、入居を検討してもらえる絶対数が増える

2 クオリティ

品質はどうか―管理状態・設備仕様が良ければ、ライバル物件より優位に立てる可能性が上がる

3 周辺環境

住環境はどうか―アクセス・周辺施設が充実していれば、より良い環境を探している人に認めてもらいやすくなる

 

ざっと大きく3つ書きました。どこにでも書いてありそうなものですが、不動産投資をする方は意外と忘れてしまうものではないでしょうか?

 

物件の安さだけで買うと失敗します。自分が気に入ったからという理由だけも危ないでしょう。

僕ら仲介業者も「悪いもの」は売れません。紹介しにくいのです。

 

入居者が物件を探すときに、どんな物件だったら住みたいと思ってもらえるのか?

 

たたでさえ人口減少の日本です。どの物件に入居するのかを選ぶのは入居希望者ですし、不動産投資をするなら儲けなくては意味がありません!

ちょっと長くなってしまったので、今回はこのへんで。

 

貯金が貯まる!全自動の家計簿サービス「マネーフォワード」をおすすめします(後編)

前回の貯金が貯まる!全自動の家計簿サービス「マネーフォワード」をおすすめします(前編)

から引き続き、僕がマネーフォワード利用をおすすめする理由を紹介していきます。

 

収入と支出の管理が全自動で楽

家計簿ってレシートを見て細かく入力していくみたいな地味な作業ですよね。

 

僕も以前は手書きまとではいかずとも、家計簿アプリで支出があるたびに入力していました。

 

でも結果は、続きませんでした。

 

前回でも書きましたが、家計簿をつける理由はあくまでも貯蓄のため。ですが、気が付くと入力していく事自体が目的のようになってしまって。

本来の管理をしていくことの前に力尽きてしまいました。

 

それがマネーフォワードを使ってからというもの、そこまで細かくはなくても、銀行口座から出金したら「-〇〇円」みたいな感じでマネーフォワードが勝手に記録してくれるんです。

その逆も同様に、給与が振り込まれれば、それも反映してくれて。

 

何よりも関心したことが。。

まず、支払先とか入金元が一緒の場合、一度どんな使途の入出金なのかをマネーフォワードで一度カテゴリー分けをしてあげるとします。

すると次回から同様の入出金があった場合に、勝手に「これは給与だね」と認識してくれるようになるんです。

 

ちょっとしたことですが、こんなところがストレスフリーで使い続けられる一つの理由です。

 

貯金や預金というイメージから資産へ

かなり大事なポイントだと僕は思うのですが、このサービスって「家計簿アプリ」と謳っている傍ら、「資産管理」であるという側面も打ち出しているのです。

 

貯金や預金、株式でも全てマネーフォワードのサービス上では「資産」として扱われます。

運用していきましょうよ、ってことですよね。

 

こうやって投資の心構えから養っていけることも、お金を貯めやすくするポイントだとも思うのです。

 

グラフで現在の資産状況が一目瞭然

僕がマネーフォワードを使っていて、使いやすいなと思っている一番大きなポイントです。

たとえば「資産の時系列推移」という項目があって、そこには毎月の資産の額がリアルタイムで表示されていくんです。

 

数字だけじゃなくてグラフで見るとすごくわかりやすい。

 

単純に支出が支出を上回っていればメモリが目減りしていきますし、貯金をしていくうえでは毎月のこのグラフ上のメモリの目減りにいかに気をつけるかを意識しなければなりません。

 

しかしこれが面白いもので、一度グラフが少しずつでも右肩上がりになってくると、だんだんと楽しくなってくるんですね。

お金を貯めていくことが。

それと同時に心にも余裕が出てくるという相乗効果が生まれ、貯金がない時に比べるとホント精神に優しいです(苦笑

 

今だからこそはっきりと言えますが、マネーフォワードがあったからこそ自己管理でお金を貯めることができました!

少しずつでも貯金をしたい!と思っている方にはほんとうにおすすめのサービスです。

 

では、こうして貯まった現金をどうするか?

次回は僕が取った行動をご紹介していきたいと思います。

貯金が貯まる!全自動の家計簿サービス「マネーフォワード」をおすすめします(前編)

マネーフォワードって知ってますか?

ずいぶんと更新をしていませんでした。三日坊主ですみません。

さて、今回は「資産管理ツールのマネーフォワード」というサービスについてお話をします。

 

マネーフォワードとはだれでも簡単に続けられる全自動の家計簿サービスです。WEB上で利用できることが特徴で、スマホなんかではアプリも出ています。

 

このマネーフォワードがとても便利で資産管理に最適なので、このブログを見てくれているあなたにもおすすめしたいと思います。

 

そもそもなんで家計簿サービスを使い始めたか?

僕みたいにサラリーマンである以上、投資に充てるお金は給料から捻出するしかありません。

投資費用を貯めようと思ったらまず一番最初に考えなければならないことは、計画的に自分の支出を管理していくことではないでしょうか。

 

それほど給料が高くない いたって平凡な僕の場合、自分が月々いくらを会社からもらって、いくら使っているのかを知ることが必要です。

そこで多くの人がまず最初に思い浮かぶことは「家計簿」です。

 

しかしながらこの家計簿というものは、管理が面倒なんですね。

支出があるたびに記録していかなきゃならない。これは。。。続かない。

 

続かないなら、続きそうなものを見つけるしか無いんです。

 

何のため?

 

そう、貯金をするため。そして、その貯金を投資費用に充てるためです。

 

マネーフォワードの機能的な一番のメリットは

使っている銀行・クレジットカード・証券会社・FX・年金・ポイントの口座まで、なんと一括で管理できること。これが素晴らしく便利です。

 

たとえば銀行口座などは1つだけ持っているという人は少ないのではないでしょうか。

丁寧にそれぞれの銀行口座で記帳をしている人でも、全部の口座を合わせたらいくらなのか把握している人は少ないと思います。

その全部の口座に入っている金額を知ることにおいて、マネーフォワードの右に出るものはいないと言っても過言ではないでしょう。

ちなみに現在は1800社以上の金融機関に対応し、対応数はNo.1だそうです。

 

残高などを取得するのはセキュリティ的に大丈夫なのか?

最初は不安ですよね。

でも仕組みやそのセキュリティがどの程度のレベルなのかを知ってしまえばある程度安心です。

以下のような仕組みです。

 

  1. インターネットバンキングなどのログイン情報を入力
  2. マネーフォワードが取引履歴を自動取得

 

これだけです。

「ログイン情報ってそれが一番危ないんじゃないか?」と思われるかもしれません。このあと記載しますが、入出金などに利用する取引パスワードは入力しないのです。

 

セキリティについては以下。

 

  • 金融機関と同じ水準でのデータの保護を行っている
  • 情報の送受信には256bit SSL暗号化通信を採用
  • 原則、入出金など取引に必要なパスワードも不要

 

ちなみにマネーフォワード内にも個人情報を特定する情報は登録しませんので、最悪サイトがハッキングされたとしても、少なくとも誰の口座なのかは分からないようになっています。

 

紹介がちょっと長くなりましたので2回に分けたいと思います。続きは後編へどうぞ。

貯金が貯まる!全自動の家計簿サービス「マネーフォワード」をおすすめします(後編)


貯蓄

インドネシアの株式を保有していました

1年ほど保有してみて気付いたこと

かなり久しぶりにブログを書いて頭を整理してみることにしました。

 

僕が保有していたのは以下の株

INDF:インドフード サクセス マクムール・・・インスタント麺、ベビーフード、調味料、コーヒーなどの食品メーカー

 

インドとありますが、インドではなくインドネシアの株です。

 

そもそも数ある株式の中からインドネシアの株に投資することにしたのも理由があります。

まず、アジアの中でもこれからさらなる経済発展が見込める新興国であること。

その人口は年々増え続け、労働人口が多いことも特徴的。

これはかつて日本が戦後から高度経済成長期へ突入した構造を踏襲することが予測できます。

短期ではなく、中長期的な爆発力がある市場です。

 

歴史を振り返ってみても『人口ボーナス』は国のGDPを押し上げます。

なんていったって働き盛りの人口がはるかに多い。

直近では中国がいい例でした。

 

人々が豊かになればそれにともなって、モノはよく売れて経済が潤いますし。

日本と違ってこれからまだまだ内需が見込める市場です。

 

これからの発展が目に見えて判断できるなら国外でもそこに投資しない手はないです。

 

人口が増えれば比例して生活必需品は比例して消費されることも自然な流れ。

そこで目をつけたのが上記の株でした。

 

と考えを巡らせた結果は

鳴かず飛ばずです。

詰めが甘いと言えるでしょう。

 

確かに人口が増加すれば食品はよく売れるでしょうが、企業の業種として食料品は原材料の価格が利益を圧迫。。

5月になってジャカルタの総合指数でもわかるように、株価は大きく下落しました。

 

業種を変えたほうが良さそうです。

 

そして変更するタイミングでNISAで行こう!と決めました。

もう一度経済の構造からお勉強しなおすことにしました。

 

視野を広くしてみたとき、自分の頭の情報量だけで判断するのがそもそも賢くないと気づきます。

 

専門家はどこだ?

 

答えは投資信託のレポートにありました。

 

金持ち父さんも言っていましたが、投資信託をするのは一番良くない。と。

ただ、それはリターンに対してのことです。

 

投資信託会社は顧客の資産を増やすこと、それにともなって自分たちの利益を上げることのプロフェッショナル。この専門家の分析を使わない手はありません。

 

するとどうでしょうか。

やっぱりあった、インドネシアファンド。

 

いくつかの商品を見てみると、どうやら金融系の株を多く保有しているようで、比率は全体の4分の1程度を占めています。

 

これだ。

経済活動の根底にあるじゃないか。

と、よく考えれば納得です。

 

 

森を見て木を見る

日経平均が下がってます

下り相場。ここから何を予測するかが株式での運用を行う上で大事だと思います。

リスクは出来る限り回避したいものですから。

 

そこで考えるのが、

「いま自分が購入しようとしている株式は今後上がりやすいのか下がりやすいのか?」

 

株式投資が株価の上がり下がりに影響する以上、この問題は避けて通れません。

 

結論から言うと

「国内株式をやる以上、大元の流れには逆らえない」

 

ここで言う大元とはつまり「日経平均

日経平均はすべての銘柄に連動するといっても過言ではないと思っています。

 

どの株を購入するかに没頭してしまうと、目先の銘柄の株価だけに意識が行ってしまいます。

目先の株価は今が買いのタイミングかも知れませんが、今の日経平均から見ると、タイミング的には下がり調子。

 

下がり調子の大波の中で、自分の株価の上昇を期待するのはリスクがあると考えられます。

逆もまた然り。大元が上がり調子の中では、相場の流れではどの銘柄も比較的株価が上昇します。

本当に狙いたいのはここ。

 

特にデイトレーダーでもない限り、売建なんて扱わないはずですから、本来の株式投資の役割にあった投資ができることになります。

 

私はというと

日経平均が上り調子の去年の年末前には利益確定して売り抜けてしまいました。

 

頭と尻尾はくれてやれ。です。

 

年越しから日経平均が下がっていますが、まだまだ下に抜けそうな雰囲気満点。。

これから株式購入に踏み切るのは私的にはリスキーです。(^^;

 

ゆっくりと時期を見据えるのもひとつの手かも知れませんね。

落ち着いて臆病に。


副業ランキング

不動産投資について

金持ち父さん貧乏父さん: アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学

金持ち父さん貧乏父さんを読んだことのある人は、ロバート・キヨサキがサラリーマンの傍ら購入したアパートから不労収入を手にしたことはご存じかと思います。

 

僕もですが、この本を読んだ時に初めて「資産」について考えたものです。

それはもう目からうろこがボロボロ落ちました。

 

有名な例えですが

投資は後々あなたの懐にお金をもたらしてくれる。

消費は後になってもあなたの懐にお金をもたらしてはくれない。

 

というようなものがありました。

実によく投資と消費の違いを表しているなと思います。

 

僕がこの先も行なっていきたいのは「投資」

本を読んだ当時も、不動産投資ってすごいな!とは思いましたが、腑に落ちてはいなかったと思います。

今になって、目先の「消費」だけを繰り返してきたことを省みて、今後は「投資」に資金を投入していこうと思い、現在は投資活動を始めています。(軍資金がないのでもっぱら株式投資ですが。。)

 

不動産投資の魅力

特にその魅力に気づいたのは、「会社オーナー兼マンションオーナー」の方に出会った時からだと思っています。

不動産は一度手に入れれば、不動産自体が資産に変わります。それも自分で住むのであればローンは自分で払っていく支出に他なりませんが、他人に貸すことで賃貸収入を生み出します。

子供が生まれて、学校に行き出せば教育費がかかります。

普通は働いて得た給料からその教育費を捻出すると思います。

でも、それは「労働収入」と言って自分が働くことができなくなった途端に手に入れることができなくなってしまうリスクをひそめています。

 

「働いてお金を稼ぐ」

これは普通に日本で生活していれば誰もが当たり前に行っていることです。でも自分が気づいてしまったリスクを回避するには、その当たり前から脱却することが必要です。

そして、それが可能なものが「不動産投資」

不動産にお金を生んでもらうことに他ならないと思っています。

 

また、株式に何百万とつぎ込んでも、配当という見方をした場合には、その収入の差は同じ金額を投資ししたとしても不動産の比ではありません。

 

自分が手にしたいリターンから投資商品を選ぶ

僕が手にしたいリターンは毎月の数十万です。その金額を手にしている方は東京都内に溢れるほどいます。

不動産屋の仕事をしているからこそわかりますが、都内の分譲マンションが賃貸に出されれば10万円~数十万という賃料がつきます。

そして、それを借りれる人も都内には溢れているのです。

 

自分が何をしたいのか?どれくらいのリターンが欲しいのか?

それがわかれば不動産投資を自分のポートフォリオにいれることは堅い選択なのです。