株式と不動産で資産運用を目指す | 個人投資家のブログ

平凡なサラリーマンが株式取引や不動産運用を通して1から資産形成を目指し、赤裸々に記録を残すブログです。運用成績や投資についての所感も書いていきます。

不動産会社に勤めているので不動産投資を語ってみる

マイペースでブログを書いています。

さて、僕が勤めているのは不動産会社。不動産会社とは言っても賃貸仲介がメインなので、なかなか”不動産投資”についてはアウトプットする機会がありません。

というわけで頭の整理も含めて不動産について書き連ねていこうと思います。

不動産賃貸仲介業という業種

投資法人が入居者を募集している物件や、分譲物件を購入して入居者を募集している個人オーナーの物件を仲介することが我々の仕事ですから、どんな物件が好まれるのかについては相当数の取引事例を見てきているつもりです。

 

1人の人間が人生の中で引っ越しをする回数というのはそれほど多くないのではないでしょうか?

多くないということ、それはつまり、”住居を借りる”ということについて、経験値を多く積むことができないということに繋がるように思います。

経験値を積めないとは、ある物件についてこの点は良い、この点はそれほど重要視することではない、などとそれぞれのプライオリティーをつけることに慣れにくいということかなとも思います。

 

我々仲介業者というものは、最終的に入居者が契約する部屋が1つだとしても、実際に部屋を見る数、物件の建つエリアに赴く数など、入居希望者の数だけ掛け算的に経験することができます。

仕事にしなければ人生の中でこれほど多くの「不動産」を見ることはないんじゃないでしょうか。(もちろん圧倒的にかけ離れた回数という意味です)

 

そして、オーナーサイドと入居者サイド双方から入居条件について要望を聞き、どこで折り合いがつくのかを受け持つ(仲介する)立場にあることも、中立的な目線を持つことができる仕事だと思っています。

東京の賃貸市場から感じること

僕の会社は商圏が東京都内です。

圧倒的な人口。地方から毎年転入してくる人、人、人。これだけ人が多ければもちろん住む場所が必要になるなと。

これだけではなく、仕事もバリバリこなす人が多く、転居を伴う引っ越しの需要もあります。

そのためか、入居者募集をかけてから実際に次の入居が決まるまでのサイクルが1ヵ月も空かないことがざらにあります。

もちろんオーナーにとっては、空室の期間が少ないほど家賃収入が上がりますので、投資効率が上がります。

 

この圧倒的なスピード感の中で仕事をしていると面白いことに、これまで「不動産投資」というとてもハードルが高いように感じていたものも、リスクを下げられることに気付きます。

僕が思うに、あることに気付かない、さまざまなことを繋げて考えない、といったことがリスクそのものです。

空室リスクは下げられる

キャピタルゲインではなく、インカムゲイン目線で書きます。当たり前のことかも知れませんが、不動産屋として何が良い物件といえるのかについてまとめてみます。

※優先順ではありません

 

1 マーケット

人口はどうか―つまり入居対象者そのものの数が多ければ、入居を検討してもらえる絶対数が増える

2 クオリティ

品質はどうか―管理状態・設備仕様が良ければ、ライバル物件より優位に立てる可能性が上がる

3 周辺環境

住環境はどうか―アクセス・周辺施設が充実していれば、より良い環境を探している人に認めてもらいやすくなる

 

ざっと大きく3つ書きました。どこにでも書いてありそうなものですが、不動産投資をする方は意外と忘れてしまうものではないでしょうか?

 

物件の安さだけで買うと失敗します。自分が気に入ったからという理由だけも危ないでしょう。

僕ら仲介業者も「悪いもの」は売れません。紹介しにくいのです。

 

入居者が物件を探すときに、どんな物件だったら住みたいと思ってもらえるのか?

 

たたでさえ人口減少の日本です。どの物件に入居するのかを選ぶのは入居希望者ですし、不動産投資をするなら儲けなくては意味がありません!

ちょっと長くなってしまったので、今回はこのへんで。